北京海淀区某老小区六楼住户李女士最近愁得失眠 —— 自家卫生间地板常年湿漉漉，淋浴瓶每天都要挪位置避开水渍，可这两天突然连瓶底都干了，反倒是楼下天花板开始 "滴答" 作响。"我家水管打压三次都正常，冷热水管、地热管全查了遍，仪器扫了三圈都说没漏点。" 李女士拿着检测报告直叹气，"结果楼下非说是我家漏的，闹到物业才发现......"
矛盾始于一场 "罗生门"：楼下住户王大爷指着天花板霉斑说："水就从你家地漏方向渗的！" 李女士一气之下自费找了检测团队，没想到仪器在屋内转了两小时，连墙内管道都 "验明正身"，漏点却踪迹全无。直到检测员打开公共管道井，一股霉味扑面而来 —— 主排水管道弯头处布满水珠，接口胶垫早裂成了 "渔网"。
"这是 2003 年交房时的老管道，六楼以上住户共用这根主立管。" 检测员用内窥镜拍下画面：管道内壁结满水垢，裂缝处正渗出细流。李女士这才想起，三年前自家卫生间曾因主管道反水淹过地板，当时物业疏通时就说过 "管道老化该换了"。可当她找到物业要求担责，却碰了钉子："房屋质保期早过了，公共管道维修得启用大修基金。但换管道要砸你家卫生间地砖，恢复费用得自担。"
楼下王大爷不乐意了："当年我家被六楼反水淹，赔了两千块地板钱，现在该他们负责！" 李女士叉腰反驳："主管道是公共设施，物业平时不维护，出问题让住户背锅？" 双方从楼道吵到社区调解室，物业拿出《管理规约》："公共管道维修需半数以上业主同意动用大修基金，但检测费不在物业预算里。" 言外之意：想查漏，先自掏腰包。
这场纠纷撕开了老小区通病的口子 —— 二十年楼龄的房子，墙面爬满水痕，隐蔽工程隐患重重。检测员透露："老楼漏水纠纷中，60% 以上涉及公共管道老化，但责任划分常成难题。住户总以为 ' 谁楼上谁负责 '，实则可能是开发商施工缺陷、物业维护不到位或装修破坏共同导致。"
在社区协调下，李女士最终同意先行垫付检测费，但提出两个条件：物业必须全程监督检测，若确认是主管道问题，后续维修需减免一年物业费。当检测团队凿开地砖，主管道弯头处的裂痕触目惊心 —— 管壁薄得透光，裂缝里还卡着半块当年装修时掉落的瓷砖碎片。"这属于开发商遗留问题，质保期内本应整改。" 检测报告白纸黑字，物业最终承诺承担 30% 维修费用，剩余部分启动大修基金。
"水是清了，但邻里间的疙瘩还在。" 李女士望着重新铺好的地砖叹气，"早知道每年花几百块做管道体检，也不至于闹成这样。"
北京岳师傅温馨提示：
老房防漏必修课：
每年雨季前检查公共管道井有无渗水
装修时避免在管道周边打孔、重压
发现异味或墙面阴湿，及时联系专业检测
责任划分指南：
保修期内管道问题：开发商全责
保修期外公共管道：动用大修基金（需业主大会表决）
住户私改管道导致漏水：责任人承担全部损失
检测费分担建议：
争议阶段可协商 "谁申请谁垫付"，最终按责任比例分摊
互动话题：
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北京老楼漏水、公共管道维修责任、检测费分担、老旧小区防漏、主管道漏水检测、邻里纠纷处理、大修基金申请
